שלום חברים,

היום אני רוצה לדבר אתכם על נושא שלא הרבה יזמים מדברים עליו והוא האתגרים שיש במהלך עסקת נדל”ן ביחוד בפליפים, וספציפית בעבודה מול הקבלן שלכם.

כשהייתי ממש בתחילת הדרך עשיתי פליפים יחסית זולים שמצריכים השקעה של 100-120 אלך דולר ומכירה בסביבות 160K.

 בשיפוצים כאלה בד"כ אתה רק מתקן ומחדש את הבית ולא צריך איזה קבלן גאון ומוכשר במיוחד אלא יותר HANDYMAN.

אכן מצאנו כזה קבלן , עשינו איתו 3 שיפוצים ויחסית זה הלך דיי בקלות, גם הבתים נמכרו מהר והרווחנו יפה. 

ההצלחה גרמה לי לבטוח בקבלן ובעקבות זה שיחררתי קצת את הרסן.

בשיפוץ הבא קרה דבר מוזר, הרגשתי שהעבודה לא נעשית, התקשרתי לקבלן כל יומיים והייתי מקבל תשובות כמו מחר מחרתיים או עוד שלושה ימים…

אח"כ התחילו לצוץ עוד ועוד תירוצים. 

בתקופה הזו עוד האמנתי וניסיתי להיות הוגן כלפיו אבל ככל שהזמן חלף והעבודה לא התקדמה הבנתי שיש לי בעיה אמיתית. 

האמת שאחד הפחדים הכי חזקים שהיו לי בתור יזם מתחיל הוא להחליף את הקבלן. הרי אף קבלן לא אוהב להיכנס באמצע עבודה של מישהו אחר וגם אם הוא מסכים אז הוא יעלה הרבה יותר מהתוכנית המקורית וזה יהרוג לי את העיסקה. אני הייתי במיינדסט שגם אם יקח עוד כמה חודשים אני אעמוד בתקציב , אסיים את הפרוייקט ואז אני אפטר את הקבלן. אחרי תקופה של כשלושה חודשים הבנתי את הטעות שלי. אם לא אחליף את הקבלן השיפוץ לא יסתיים גם עוד שנה וזה אומר עוד הרבה לילות של דאגה וללא שינה. החלטתי שאני נוסע לאטלנטה לסיים את השיפוץ.

אכן נסעתי וראיתי כמו שציפיתי שהעבודה לא מתקדמת וגם לא באיכות שאני מצפה.

פיטרתי את הקבלן והזמנתי אינספקשיין לבית. מהדו"ח הבנתי מה אני חייב לעשות:

1) להזמין חשמלאי

2) להזמין שרברב

3) להזמין את איש המרזבים

4) צבעי

5) איש רצפות לחדש את את הפרקט.

6) איש HANDY MAN לדברים הקטנים.

נעזרתי באינספקטור שהכיר אנשי מקצוע רלוונטים והייתי שם עד שהעבודה הסתיימה.

הצלחתי לסיים את הכל בשלושה שבועות וזה המחיש לי את ההבדל בין איך שהעבודה נעשית כאשר היזם בשטח לבין כאשר הוא לא נוכח, דבר שגרם לי להוסיף מנגנוני פיקוח על הקבלן ושליטה על תקציב השיפוץ.

היה לנו גם מזל ,בחור פקיסטני שגר ליד הבית רצה מאוד לקנות אותו. הוא היה סבלני עד שנסיים כך שברגע שסיימנו יכולנו לסגור יחסית מהר כי הוא התחיל כבר את תהליכי המשכנתא.

למרות הכל סיימנו עם רווח די יפה בין היתר כיון שקנינו את הבית במחיר ממש נמוך וגם בגלל עליית ערך הבתים באטלנטה ככה שגם אם חרגנו בתקציב השיפוץ עדין היה רווח נאה למשקיעים ולי בשיפוץ שהפך מפרוייקט פשוט לסיוט.

מוסר השכל, אף פעם אל תורידו את היד מהדופק, תבחרו את אנשי הצוות שלכם בקפידה ואל תתנו יותר מידי כסף לקבלן.

בתמונה רואים אותי מנקה את החול שהצטבר על הכביש, מזל שלא הגיעה משטרת ההגירה :>

בהצלחה לכולם !

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שינוי גודל גופנים